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Analisi sul mercato immobiliare svizzero

I report finanziari più recenti sullo stato di salute del mercato immobiliare svizzero restituiscono dati e analisi incoraggianti: nell'ultimo anno, la dinamicità del settore e la vendita di appartamenti a Zurigo segnalano trend in contrasto rispetto al calo degli altri Paesi europei. Al contempo, gli affitti a Lugano destinati ai frontalieri offrono interessanti spunti di riflessione: ecco, quindi, alcune indicazioni per orientarsi.


Il trend degli investimenti immobiliari in Svizzera

Ernest & Young, una delle più quotate società di consulenza mondiali, ha posto da tempo sotto osservazione il mercato immobiliare svizzero, evidenziando che l'attrattiva degli investimenti in questo settore è rimasta molto alta nel biennio 2017-2018, anche grazie a tassi di interessi bassi e ad una maggiore stabilità rispetto ad altre fonti di investimento, come i mercati azionari.

Le informazioni più recenti provengono, invece, dalle ricerche condotte dalla Banca Nazionale Svizzera e dal Credit Suisse, i principali istituti finanziari del Paese. Sotto questo profilo, i dati rappresentano un indice molto importante per chi sta valutando di andare a vivere in Svizzera ed è in cerca di sistemazioni immobiliari, siano esse volte al trasferimento che ad un'operazione di investimento.

Sotto questo profilo, le prospettive per il futuro presentano differenze anche nette a seconda del settore. In particolare, l'andamento dei prezzi sembra essere stabile per quanto concerne gli immobili destinati ad uffici, mentre per quanto concerne la vendita di appartamenti a Lugano e altre città della Svizzera si presenta un trend di leggero aumento.

Infine, per quanto concerne gli affitti a Zurigo e nelle altre città principali del Paese, le condizioni restano bene o male costanti, con una forte dinamicità del mercato e un forte ricambio dei contratti, dovuto alla presenza di molte richieste di stabilimento lavorativo in Svizzera.


La stabilità del mercato immobiliare svizzero

La sicurezza del sistema immobiliare in Svizzera favorisce l'andamento del settore, consentendo a tutti coloro che vagliano gli annunci immobiliari svizzeri di poter contare, nel lungo periodo, su valori crescenti e immobili di nuova costruzione in aumento. Prendendo a modello il Canton Ticino, è possibile evidenziare la presenza di standard qualitativi e di investimento posizionati su livelli molto elevati per chi vuole acquistare o vendere casa, ma anche per chi cerca case in affitto a Lugano e negli altri Cantoni svizzeri.

I fattori che influenzano questo trend sono essenzialmente i seguenti:

1) Aumento generale dei prezzi

Dopo una flessione che aveva destato alcune preoccupazioni rispetto alla crescita del settore immobiliare, nel 2018 i prezzi per la proprietà delle abitazioni sono tornati a crescere, raggiungendo livelli record.
Questo fattore determina una interessante ripresa economica nel campo della domanda di proprietà abitative, anche in considerazione dei bassi interessi ipotecari. Dal punto di vista degli acquirenti, comprare oggi un appartamento a Lugano costa più di ieri, ma rappresenta anche un investimento interessante in forza della dinamica crescente che stanno assumendo i valori immobiliari.
Ne consegue, inoltre, anche una ripresa del settore dei promotori e dei costruttori, che hanno respirato ottimismo per la crescita e si dimostrano più propensi ad ampliare nuovamente gli spazi abitativi per chi è in cerca di soluzioni immobiliari in Svizzera.

2) Bassi tassi di interesse

Al pari dell'aumento dei prezzi, il trend stabilmente al ribasso dei tassi di interesse sembra essere uno degli indici principali della positiva ripresa del settore immobiliare.
Secondo i pareri e le analisi sul mercato immobiliare svizzero, i tassi dovrebbero rimanere particolarmente bassi per tutto il 2019, anche a causa della tradizionale preferenza della proprietà rispetto agli affitti a Lugano e alla minore presenza di offerta nel settore della vendita rispetto a quello delle locazioni.

3) Influenza degli altri comparti economici

La causa della generale stabilizzazione del mercato immobiliare svizzero è da ricercare anche nella presenza di condizioni congiunturali positive, come l'aumento previsto del PIL per il 2019, che lascia presagire un + 1,7%, con una flessione interessante del tasso di disoccupazione.
Il trend positivo che concerne anche lo sviluppo economico e il settore domestico sembra indicare un aumento dei redditi e dei salari, che favorisce a sua volta lo sviluppo dei lavori di nuova costruzione.

4) Immigrazione

Le nuove politiche in tema di immigrazione, che hanno comportato un sensibile calo delle quote in ingresso, rappresentano un ulteriore fattore che ha determinato il freno alla crescita delle ipoteche.
Peraltro, questo indice influenza particolarmente il tema degli affitti in Svizzera, dal momento che alla minor domanda consegue anche una diminuzione delle offerte, con un conseguente tasso di sfitti particolarmente basso e un aumento dei prezzi dei canoni generalizzato. Dal punto di vista dei proprietari, dunque, sono condizioni particolarmente favorevoli per chi è in cerca di un investimento solido.

5) Immobili di nuova costruzione

Acquistare una casa in Svizzera è peraltro vantaggioso anche in conseguenza della ripresa del mercato delle nuove costruzioni, con aumento del numero di nuovi immobili posti in vendita o in affitto.
Ciò nonostante, bisogna segnalare un aumento del prezzo degli affitti degli immobili più datati rispetto agli anni precedenti, il che rende conveniente per chi intende affittare casa rivolgersi verso le costruzioni nuove o gli immobili presenti da meno tempo sul mercato (per i quali si segnala una diminuzione superiore ai due punti percentuali).


Vivere in Svizzera: affittare o comprare?

Alla luce dei fattori che abbiamo considerato, chi desidera trasferirsi in Svizzera può trovarsi di fronte all'alternativa tra affittare o comprare un appartamento. Sotto questo profilo, l'andamento crescente del mercato immobiliare svizzero dovrebbe suggerire l'opportunità di rivolgersi alla vendita di immobili a Lugano e nelle altre regioni del Paese, in considerazione dei bassi tassi e dell'aumento di valore e dei canoni di locazione.

Ne consegue l'importanza di capire come e dove acquistare un immobile in Svizzera. Sotto il profilo dei costi, è importante chiarire che l'incidenza maggiore è determinata sia dalla zona in cui si decide di comprare che dalla tipologia di abitazione cui ci si rivolge. In particolare, le ville e le altre abitazioni indipendenti risultano più costose rispetto agli appartamenti.

Per quanto riguarda, invece, gli andamenti dei prezzi questi ultimi si presentano generalmente più elevati che in Italia, anche se questo dato va confrontato con un livello medio degli stipendi molto più alto. In particolare, una media consente di stimare il prezzo di un monolocale a partire da circa 100.000 franchi svizzeri, mentre un appartamento con tre locali può partire da circa 400.000 franchi svizzeri. Viceversa, per quanto concerne l'affitto di appartamenti a Lugano, i prezzi medi si aggirano sui 1.500 CHF mensili per un trilocale distanziato dal centro città, cui vanno aggiunti i costi di condominio che si aggirano sui circa 70/80 CHF mensili.

La valutazione sull'acquisto di una casa in Svizzera dipende anche dalle tasse applicate alla proprietà. Anche questo profilo è influenzato dalla regione considerata, dal momento che ciascun Cantone presenta le proprie norme tributarie. Chi cerca appartamenti in vendita a Lugano è bene che sappia a quali spese andrà incontro.

A questo proposito, per fare un esempio, se si risiede a Lugano e in generale nel Canton Ticino, le tasse sulla proprietà ammontano all' 1,4 per mille del valore catastale. Allo stesso tempo, se si affitta l'immobile ci saranno da pagare anche le imposte sui valori locativi, ovviamente da parte del locatore.

Inoltre, vanno considerate le norme che riguardano l'acquisto di una casa in Svizzera. Gli italiani, in quanto cittadini UE hanno bisogno di un'apposita autorizzazione per registrare l'acquisto presso il registro fondiario.

A queste condizioni e valutato nel complesso il mercato immobiliare svizzero, si può quindi concludere evidenziando la generale convenienza nell'acquisto di una casa in Svizzera: questo investimento, infatti, permette allo stato attuale di rivalersi sensibilmente sul valore immobiliare in aumento, beneficiando nel complesso di una tassazione non esagerata e di una forte attrattività nel campo degli affitti.